[부동산 즉문즉답] 공급과잉에 장사없다, 오피스텔 입주 많은 곳 투자해도 될까요? 부동산114  임병철 2018.01.24 조회수 : 5573 추천수 : 24

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  • 임병철 수석연구원


부동산 상담 문의한 사례를 바탕으로 재구성 하였습니다.


질문: 월세를 받을 목적으로 수도권에 오피스텔 한 채를 매입하려고 합니다. 교통 여건이 좋아지는 하남 미사강변도시나 김포신도시를 생각하고 있는데요. 하지만 공급과잉을 우려하는 목소리가 적지 않아 선뜻 투자에 나서기가 쉽지 않습니다. 그래서 질문을 드립니다. 첫 번째 질문, 이들 지역에 오피스텔이 얼마나 입주하는지? 두 번째 질문, 오피스텔 투자에 있어 어떤 것들을 유의해야 하는지 궁금합니다.



첫 번째 질문, 2018년 오피스텔이 얼마나 입주하나?

답변: 최근 오피스텔 관련 언론 기사를 보면 "물량 폭탄 주의보", "공급과잉 우려" 등의 문구를 쉽게 볼 수 있습니다. 그만큼 최근 오피스텔 입주물량이 크게 늘어난 것이 사실입니다.

▣ 오피스텔 입주물량 얼마나 늘었기에 공급과잉을 우려할 정도인가?
2018년 전국에서 입주하는 오피스텔은 총 7만6,464실로 지난해(4만5,422실) 보다 3만1,042 실이 늘었습니다. 이는 2004년 9만323실이 공급된 이후 가장 많은 물량이기도 합니다. 올해 오피스텔 입주물량은 경기도(3만5,522실)가 가장 많이 공급되고 △서울(1만2,718실), △충남(5,112실), △인천(5,406실), △부산(4,215실), △울산(3,229실) △대구(2,525실) 순으로 입주물량이 많습니다. 수도권에서만 70% 가까운 물량이 공급되는 셈입니다.


▣ 그렇다면, 경기도 하남시와 김포시에 오피스텔 얼마나 입주하나?
2018년 수도권에서는 총 5만3,286실이 입주하게 됩니다. 공급이 제일 많은 곳은 하남시로 6,829실이 입주하게 됩니다. 이어 경기 수원시(4,564실), 경기 시흥시(4177실), 경기 김포시(3,121실), 서울 마포구(2,513실), 서울 송파구(2,317실) 순으로 입주물량이 많습니다. 특히 투자를 고려중인 하남시와 김포시는 올해를 비롯해 2020년까지 적지 않은 오피스텔 입주를 하는데요. 2018~2020년까지 입주물량은 각각 1만6,816실과 8,121실이 공급되게 됩니다.


▣ 오피스텔 공급 많은 하남시와 김포시에 투자 어떻게 하나?
"공급과잉에 장사없다"라는 말이 있듯이 입주물량이 몰릴 경우 우려되는 상황도 여럿 있습니다. 우선 공실에 대한 우려입니다. 아무래도 오피스텔 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지게 되면 세입자를 구하지 못해 공실이 장기화 될 수 있습니다. 공실 기간이 길어지면 수익률도 떨어질 수 있고 임대료를 인하하거나 단기간 무상임차(렌트프리)하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 경우에 따라서는 분양가 보다 낮게 거래되는 경우가 나타날 수도 있어 투자 시 주의해야 합니다.

매입을 고려중인 하남시와 김포시의 경우 대부분의 오피스텔 입주물량이 미사강변도시와 김포신도시의 몰려 있어 단기간에 해소 되기가 쉽지 않은 상황입니다. 하지만 하남 미사강변도시(지하철5호선 하남선 연장 1단계 구간, 2018년 말 개통 예정)와 김포신도시(김포도시철도, 2018.11 개통 예정)의 경우 2018년 하반기 지하철 5호선 하남선 연장과 김포도시철도가 개통을 앞두고 있어 어느 정도는 공급과잉 문제를 상쇄시켜 줄 것으로 예상되고 있습니다. 또 미사강변도시나 김포신도시 주변(또는 지구내)에 지식산업센터(가칭)가 들어서거나 들어설 예정에 있어 상당수의 임차 수요를 예상할 수 있습니다. 다만 얼마나 빠른 시일 내에 업무시설이 만들어지고 또 얼마나 빨리 업무수요가 확충되는지가 관건입니다.


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두 번째 질문, 일반적으로 오피스텔 투자에 있어 어떤 것들을 유의해야 하나?

답변: 오피스텔 투자에 앞서 꼭 챙겨야 할 사항 몇 가지를 정리했습니다.

하나, 오피스텔은 수익률과 함께 공실률 관리도 중요하다 - 통상 1년 단위로 적정 공실률은 3%, 연간 11일 이하일 경우가 가장 이상적이다.

둘, 오피스텔 주변에 대학가나 대형 할인점이 있으면 절반은 안심 - 대학가나 대형상업지구, 대형 할인점 등 유동인구가 많은 곳은 그만큼 임차수요가 풍부하다.

셋, 단지 내 다양한 편의시설을 많이 갖출수록 임차인 구하기가 쉽다 - 비즈니스 지원실이나 휘트니스센터, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설과 부대시설을 잘 갖출수록 임차인 확보가 더 수월할 수 있다.

넷, 채광과 통풍 등 일조권과 조망권 여부도 신경써야 한다 - 오피스텔은 통상 상업지역에 지워져 고층건물 밀집된 곳이 많다. 주거 공간이 외부로 노출될 수 있고 낮에도 빛이 잘 들어 올 수 있다. 이런 경우 세입자를 구하는데 애를 먹을 수도 있어 일조권ㆍ조망권 여부를 확인하는 것이 좋다.

다섯, 가구, 전자제품 배치 등 임차인의 시각에서 봐라 - 가전, 가구 등 빌트인 제품의 배치와 수납공간이 넉넉한지 등 세입자가 사용하기 편리하게 되어 있는지 임차인의 시각에서 살펴 볼 필요가 있다.

여섯, 세입자가 낼 관리비도 체크해야 - 관리비는 임차인 확보에 많은 영향을 미치는 만큼 세대별 관리비 수준도 꼼꼼하게 살피는 것이 좋다.

일곱, 경쟁상품인 도시형생활주택이 얼마나 공급되는지 확인 - 오피스텔 주변에 소형주택 공급동향도 체크해야 한다. 경쟁상품이라 할 수 있는 도시형생활주택 공급이 많은 곳은 되도록 피하는 것이 좋다.



출처 : 부동산114

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