[기획연재] 부동산 투자의 때를 읽어라 부동산114 2018.01.18 조회수 : 5612 추천수 : 23

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투자할 때 알아야 할 법칙 중 하나가 "소수의 눈으로 시장을 바라보라"이다. 남들과 다르게 투자해야 수익이 많이 날수 있다. 예를 들어 IMF이후나 2008년 금융위기 직후 혹은 2014년 국내 부동산 투자에서도 이 원리를 적용해 투자했다면 많은 돈을 벌 수 있었을 것이다. 그 시절은 모두가 두려움에 사로잡혀 섣불리 투자하기가 어려웠던 때였다. 언론을 포함해 모든 사람이 부동산 투자가 끝났다고 말한 시점이 아이러니하게도 가장 수익이 좋았던 타이밍이었다.


투자를 해보았거나 공부한 사람은 투자의 이러한 원리를 잘 안다. 역발상 투자라는 이름으로 많은 사람에게 회자되기도 한다. 그럼 에도 불구하고 실천하는 사람은 많지 않다. 왜 그럴까? 왜 사람들은 이러한 투자 원리를 잘 알면서 쉽게 실천하지 못할까? 나는 그 이유를 심리학에서 찾았다. 로버트 차일디니의 설득의 심리학에 그 답 이 있다.

요약 하면, 인간에게 내재된 의사결정의 법칙은 6가지다.

1) 상호성의 법칙: 무언가를 받으면 나도 주어야 된다는 법칙. 우리가 샘플이나 작은 선물을 받으면 물건을 쉽게 살수 있다는 법칙이다. 마트에서 음식 샘플을 주는 것도 이 심리학 법칙에 근거한다.
2) 일관성의 법칙: 본인이 선택한 것을 인정하려고 하는 심리이다. 약속한 내용을 직접 글로 쓰게 하거나 스스로 말하게 함으로써 일관성 있게 책임을 지우는 원리이다.
3) 호감의 법칙: 잘 생긴 피의자가 무죄 판결을 받을 가능성이 높다.
4) 희귀성의 법칙: 한정 판매, 마지막 세일이라는 말은 소비자를 한 번 더 뒤돌아보게 한다.
5) 사회적 증거의 법칙: 많이 팔린 상품이 더 많이 팔린다. 혹은 다수의 선택이 옳은 선택이다.
6) 권위의 법칙: 권위 있는 사람의 말을 더 신뢰한다.

의외로 사람들은 6가지 심리학 법칙 내에서 쉽게 의사결정을 내린다(6가지 설득 심리를 "유발 기제"라 한다). 요즘처럼 정보가 더 많아질수록 의사결정하기가 더 어려워져 사람들은 유발기제에 의해 쉽게 설득 당하고 결정을 내린다.

투자자 관점에서는 "사회적 증거의 법칙"과 "권위의 법칙"을 눈여겨볼 필요가 있다.
많은 사람이 Yes라고 말할 때 나 혼자 No라고 말하기는 쉽지 않다. 즉 사회적 증거의 법칙은 많은 사람이 가는 길을 따라가고자 하는 심리를 유발시킨다. 일반적으로 다수결은 집단 지성의 힘으로 여겨져 대부분 옳다고 생각한다. 하지만 다수 의견이 항상 옳은 것은 아니다. 특히나 투자에서는 남들과 다른 생각을 하는 게 더 유리하다.

희소성의 법칙도 중요하다. 만약 주식투자를 해서 1억을 벌었다 면 매우 만족해 할 것이다. 그런데 만약 주식으로 2억을 벌었다가 주가가 떨어져 1억에 매도했다면 똑같이 1억을 벌었음에도 체감하는 기분은 확실히 다르다. 심리적으로 인간은 얻는 것보다 빼앗기는(잃는)것을 더 두려워한다.

어린아이는 사소한 것 하나를 잃어도 서럽게 운다. 심리학적으로 희소성의 법칙에 의해 불안한 상태가 되는 것이다. 투자도 마찬가지다. 얻는 것보다 잃을 것에 대한 두려움이 더 크기 때문에 쉽사리 투자를 하지 못한다. 그래서 투자를 잘 하려면 이러한 심리적 요인을 이해하고 마음에 걸림돌이 생기면 그 감정을 잘 다스려야 한다.

또 한 가지 주의해야 할 것은 "권위의 법칙"이다. 전문가가 하는 말은 다 신뢰성 있게 들린다. 그와 반대되는 나의 주관적 의견은 틀릴 것 같은 느낌이 든다. 나는 지금이 투자 적기라 생각하지만 남들이 "아니다"고 말하고 또 전문가가 아니라고 말하면 그 권위에 흔들려 투자를 망설인다. 그러다 기회를 놓치는 것이다. 전문가의 의견은 옳다라는 생각은 버려라.

따라서 좋은 투자 타이밍을 찾으려면 인간의 심리적 오류를 먼저 이해해야 한다. 시장에 대한 흐름과 통찰력도 갖춰야 하지만 심리적으로 결정하기 힘든 이유를 분석하고, 남과 생각이 다를지라도 과감하게 실천해야 높은 투자성과를 올릴 수 있다.

투자 마인드를 키우는 또 한 가지 팁은, 사물이나 현상을 볼 때 "삐딱한 시각"을 갖는 것이다. 뉴스를 곧이곧대로 해석하기보다는 그 이면을 보려 노력하고, 다른 시각으로 분석하려는 마음을 가져야 한다. 무조건 부정적으로 보라는 뜻이 아니라 남과 다른 관점을 지니면 의외로 좋은 투자 기회를 발견할 수 있다. "투자는 소수의 관점에서 바라보아야 한다"는 말을 잊지 마라. 남과 다른 행동을 하면 심리적 저항감은 분명 커진다. 그 저항감을 이겨낼 때 비로소 실전 투자의 세계로 들어갈 수 있다.


부동산 투자를 잘하기 위해서는 때를 아는 게 중요하다. 이 "때"라는 것은 사야 될 때와 팔아야 할 때를 말한다. 이 "때"를 이용해 큰돈을 벌 수 있다. 돈은 많이 공부할수록, 많이 경험할수록 더 많이 번다. 공부와 경험은 시야를 넓게 해주고 기회도 잘 포착할 수 있게 해준다. 부동산 투자의 정확한 때를 알기 위해서는 국내 부동산 시장뿐만 아니라 세계 경제의 전망과 이해, 돈의 본질, 그리고 환율에 대해서도 공부를 해야 한다.

2008년 금융위기 시절에 나는 부동산 컨설팅 회사 직원으로 근무했다. 금융위기로 아파트값이 반토막 나고 환율은 배로 뛰었다. 그 시기에 누구든 섣불리 투자하기가 쉽지 않았다. 거의 매일 주가와 부동산 폭락 소식이 뉴스의 주된 내용이었다. 부동산 상담 문의도 뚝 끊겼다. 그러던 어느 날 이메일 한 통이 왔다. 현재 미국에 거주하는 교포인데 한국의 부동산을 사고 싶다는 내용이었다. 지역이나 입지에 상관없이 추천하는 물건을 무조건 사겠다는 것이었다. 또한 한국에 있는 대리인을 통해 계약할 것이라는 말과 함께 이메일 말미에 대리인 연락처까지 남겨놓았다.

처음에 나는 너무 의아했다. 한두 푼도 아닌 부동산을 무조건 사겠다는 말에 어찌 의아하지 않을 수 있으랴? 연락처를 남긴 한국 대리인을 만나 급매로 나온 용산의 아파트를 소개해주었고 계약은 일사 천리로 진행돼 교포 명의로 매수했다. 이후 아파트는 금융위기 직후 회복되어 현재까지 꾸준히 올랐다. 그때만 해도 부동산과 환율에 대해 정확히 인지하지 못했던 나로서는 이해하기 힘든 "묻지 마 투자"였다. 그러나 지금 생각하면 그 교포는 한국 부동산에 투자한 것이 아니라 환차익을 이용한 투자였다.

환율이 달러당 900원에서 1,600원으로 거의 2배 가까이 뛰었기 때문에 미국 교포는 국내 부동산 가격이 반토막 난 것뿐만 아니라 환율 차이로 원래 시세의 "반의 반토막 가격"으로 산 것이나 마찬가지였다. 그는 한국 부동산 시세에 대해 아무것도 모르고 지역별 특징도 몰랐지만 오로지 투자할 때를 알았던 것이다. 투자할 때는 타이밍이 중요하다. 투자에서 중요한 요소는 입지, 환경, 미래 전망 등이지만 투자 시기가 더 중요할 때가 있다. 투자 타이밍만 정확하게 알아도 부동산이나 주식으로 돈을 벌 수 있다.

환율 상승으로 돈을 번 사례는 비단 2008년 금융위기 시기에만 있었던 것은 아니다. 1999년 IMF 직후 대학에 복학한 나는 과 사무실에서 충격적인 이야기를 들었다. 집안이 잘 살던 H 선배가 있었는데 무역업을 하는 H의 아버지 이야기를 우연히 들었다. H의 아버지는 달러를 많이 보유하고 있었는데 모든 사람이 IMF로 힘들어할 때 환율이 큰 폭으로 오르면서 막대한 이익을 챙겼다는 것이었다. IMF시기에 모든 사람이 힘들었던 것은 분명하지만 그 위기를 기회로 삼아 돈을 번 사람들도 분명히 있었다. 이처럼 부동산 투자를 할 때 국내 부동산 시장뿐만 아니라 세계 경제와 환율에 대해 충분히 이해하고 있다면 위기를 기회로 삼을 기회를 더 극대화시킬 수 있다.

어떤 전문가는 "달러는 무제한 발행될 수 있기 때문에 폭락 할 수 있고, 달러를 많이 보유하는 것은 위험하다"라고 말한다. 기축통화인 달러는 무제한 발행이 가능하다. 그러면 달러 가치는 떨어지고 인플레이션이 일어난다. 하지만 달러는 기축통화이므로 다른 나라 돈과 언제든 교환이 가능하다. 달러 약세를 유지할수록 각국 통화도 미국으로의 수출 장려를 위해 자국의 화폐가치를 달러 대비 떨어뜨릴 수밖에 없다. 지금 일본의 엔화 약세 전략도 같은 맥락이다.

엔화의 달러 대비 가치를 떨어뜨려야 일본산 제품이 가격 경쟁력이 있기 때문에 계속해서 엔화 약세 전략을 펼치는 것이다. 달러를 무제한 발행하면 달러 자체의 가치가 떨어질 것이라는 예측은 1차원적 예측이다. 달러에 연동되는 각국 통화가치가 더 떨어지므로 오히려 경제가 안 좋아지면 안 좋아질수록 상대적으로 달러 강세가 일어날 수 있다. 특히 우리나라 경제는 외부 변동성에 민감하게 반응하므로 환율이 크게 오를 수 있다. 따라서 외부 충격에 대비해 자산의 일정 부분을 외화예금을 통해 달러로 소유하는 것도 보험적인 측면 에서 좋은 방법이다. 그러면 경제위기가 왔을 때 그 달러를 이용한 환차익으로 자산가치가 하락한 부동산을 더 싸게 매입할 수 있다. 미국 교포가 한국 부동산을 싸게 사서 큰 이익을 본 전략이 대표적 성공 사례이다.

이처럼 투자할 때를 아는 것은 상당히 중요하며 환율 변동폭을 활용해 타국 통화로 투자한다면 효과가 더욱 극대화될 수 있다. 가장 중요한 것은 "돈은 아는 만큼 보인다"는 사실이다. 투자를 잘하기 위해서는 환율에 대해서도 충분히 이해하고 대비할 필요가 있다. 아울러 금리에 대해서도 기본 내용을 숙지하자.






출처 : 부동산114

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