[부동산 즉문즉답] 은퇴 앞둔 어느 60대의 고민, 여유 자금 3억으로 분당 아파트에 투자한다면? 부동산114  이미윤 2018.01.17 조회수 : 8959 추천수 : 32

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  • 부동산114 리서치센터
  • 이미윤 수석연구원


부동산 상담 문의한 사례를 바탕으로 재구성 하였습니다.



질문1: 현재 은퇴를 앞둔 60대 남자입니다. 3억원 가량의 여유자금으로 분당 아파트를 전세 끼고 구입하려고 하는데요. 관심 있게 보는 아파트는 올해 4월 개통되는 신분당선 미금역 주변인 청솔마을 아파트 단지입니다. 그런데 가격이 많이 올라서 지금 들어가는 것이 맞는지 의문이 듭니다.


답변:

신분당선 미금역 수혜지역인 금곡동 아파트값은 분당 최고점 가격을 경신한 가운데 정부의 부동산 규제 영향으로 추가 상승여력이 제한적입니다. 전세끼고 아파트를 매입하는 갭투자는 추가 상승 여력이 있을 경우 매입하는 방식인데 이미 최고점을 회복한 금곡동 소형 아파트 매입은 신중해야 할 필요가 있습니다. 또한 분당 주변으로 공공택지 분양이 대기 중이라 기존 아파트 매입 수요가 줄어들 수 있습니다. 따라서 다주택자에 대한 양도세 중과세가 적용되는 4월 이후 시장 상황을 좀더 지켜보는 것이 좋을 것으로 보여집니다.

정체를 보였던 분당신도시 아파트값은 2013년 저점을 기록한 후 완만한 상승세를 이어가며 2016년 4분기 이후 급등하기 시작했습니다. 부동산 규제가 시작되었음에도 불구하고 강남 재건축 시장의 오름세가 지속되면서 1기신도시 중에서 상대적으로 덜 오른 분당 지역으로 갭투자(전세끼고) 수요가 늘어났습니다. 2017년 한해 동안 아파트값 상승률이 높은 지역은 서현동(15.78%), 금곡동(12.92%), 수내동(12.41%), 분당동(11.83%), 야탑동(10.36%) 지역입니다.



분당은 제3판교테크노밸리(58만㎡) 추가 조성과 수도권 광역급행철도GTX-A노선(동탄~용인~성남~수서~삼성) 착공 등의 개발호재로 인해 아파트값이 크게 올랐습니다. 또한 노후 아파트에 대한 리모델링 기대감도 커지고 있습니다.

분당 아파트값이 오르면서 동별 아파트값 순위도 바뀌었습니다. 2013년 기준 분당 지역에서 3.3㎡당 매매가격이 구미동(1,315만원) 다음으로 낮은 곳이 금곡동(1,341만원) 이었습니다. 하지만 2018년 기준 금곡동 3.3㎡당 매매가격은 1,819만원까지 오르면서 분당에서 세 번째로 비싼 동네가 되었습니다. 저평가되었던 금곡동 아파트값은 올해 4월 개통되는 신분당선 미금역 신설로 가파르게 상승했습니다.



특히 갭투자 수요가 소형아파트 중심으로 집중되면서 소형 아파트값은 분당 평균 가격의 최고점 2,040만원(2007년 3월)을 지난해 8월 넘겼습니다. 전용면적 60㎡이하 금곡동 아파트값은 2,083만원, 60~85㎡이하는 2,059만원 입니다. 반면 85㎡초과는 1,584만원 입니다.


질문2: 현재 너무 올라서 구입 후 가격이 떨어질까 봐 걱정도 됩니다. 미금역 주변 아파트는 신분당선 호재가 이미 다 반영된 것 같기도 하는데요. 분당 집값이 앞으로 더 오를 가능성이 있을까요?


답변:

분당 집값이 얼마나 더 오를지 판단하기 어려운 상황입니다. 분당 집값은 장기적으로는 개발호재가 풍부하기 때문에 완만한 상승 곡선을 나타내겠으나 단기적으로 가격 피로감과 정부의 규제 영향이 겹쳐 가격 움직임이 정체 구간에 들어갈 가능성이 높아 보입니다.

단기적인 관점에서 부정적인 변수를 찾는다면 집값 상승 부담감과 정부의 규제 정책으로 주택 매수심리가 위축될 것이라는 점입니다. 분당 집값은 최고점 대비 87%까지 회복을 했고, 금곡동 소형아파트값은 분당 집값의 최고점을 회복했습니다. 그렇다 보니 주택구입가격 부담이 커지고 은행에서 돈을 빌리기도 어려워 졌습니다. 투기과열지구인 분당은 주택 구입 시 LTV·DTI 비율이 최소 30%까지 제한을 받고, 1월 31일부터 신DTI가 적용됩니다. 신DTI는 신규 대출자의 부채 범위를 기존 주택담보대출 원리금까지 포함해 비율을 산정해 대출 가능 범위가 줄어들고, 두 번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 제한합니다.

현재 분당 지역에 영향을 미치는 서울 강남권을 중심으로 가격이 오르고 있지만 매매 거래량은 전반적으로 줄어들고 있습니다. 지난해 11월 분당 아파트 매매거래량도 494건으로 지난해 동기간(1,124건) 대비 56% 감소했습니다.

다만 주택 실수요자들이 분양시장으로 돌아설 수 있습니다. 정부는 주거복지로드맵 발표에 따라 청년· 신혼부부를 위한 신규 아파트 공급을 늘리겠다고 발표했습니다. 분당 주변으로 성남 복정(1173가구)과 금토지구(854가구) 일대 아파트 공급이 계획되어 있습니다. 신규 분양시장으로 수요가 몰리면서 기존 아파트 매매시장은 가격 상승세가 다소 주춤해질 것으로 보여집니다.

장기적인 관점에서 긍정적인 변수도 있습니다. 제2·3 판교테크노밸리 조성으로 상주인구가 늘어나면 분당 주택시장에도 긍정적인 역할을 할 것입니다. 수도권광역급행철도(GTX) A노선(동탄~파주) 중 동탄~용인~성남~수서~삼성 구간이 2023년 개통을 목표로 공사 중입니다. 다만, 민자사업 구간(서울역~연신내~대곡~킨덱스)은 착공 일정이 늦어져 동시 개통은 어려운 상황입니다.


질문3: 분당 리모델링 추진 중인 아파트도 궁금합니다. 리모델링 사업은 괜찮을지 궁금합니다.


답변:

분당 내 리모델링 사업은 초기 단계이며 사업 수익성에 대해서 반신반의 하고 있습니다. 리모델링 추가 분담금까지 고려하면 초기 투자 금액은 신규 아파트 분양가를 상회할 것으로 예상돼 리모델링 사업 수익성이 낮아 보입니다.

분당은 입주연차 20년이 지나 노후도가 심화되고 있기 때문에 향후 재건축이나 리모델링 진행 시 수익성이 높을 것으로 예상되는 단지를 선택해야 합니다. 리모델링은 재건축보다 사업진행 단계가 짧고, 초과이익환수제 적용을 받지 않는 것이 장점입니다. 다만, 리모델링은 일반분양 물량이 적기 때문에 사업 수익성을 확보하기가 어렵다는 것이 단점입니다.

분당 아파트는 재건축 가능연한 30년 기준을 채우기까지 5~10년 정도 더 기다려야 해 리모델링 사업 위주로 진행합니다. 리모델링 사업단계는 조합설립인가~안전진단~건축심의~행위허가~이주·착공~입주 순으로 진행됩니다. 분당에서 사업 추진이 아파트는 지난 해 11월 건축심의를 통과한 정자동 느티공무원3,4단지입니다. 부동산114에 따르면 느티공무원3,4단지 3.3㎡당 매매가격은 2,300만원~2,536만원으로 분당 내에서 가격이 가장 비쌉니다. 지난 해 판교에서 분양한 백현동 판교더샵퍼스트파크 3.3㎡당 분양가인 2,292만원~2,461만원과 비슷한 수준입니다.



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출처 : 부동산114

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