규제 피한 수익형 부동산, 알짜 투자처는? 부동산114  이미윤 2017.12.26 조회수 : 9115 추천수 : 29

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  • 부동산114 리서치센터
  • 이미윤 수석연구원
2018년 수익형부동산 투자 환경이 어려워지고 있다. 대출금리 인상, 분양가 인상, 공급물량 증가, 소비위축, 대출규제 등의 악재들이 겹쳤다. 앞으로 수익형부동산을 투자할 때 자기자본 금액도 커지게 된다. 10.24 가계부채 대책에 따라 2018년 하반기부터 주택담보대출외에 신용대출, 자동차할부금 등의 모든 대출을 심사하는 DSR(총체적 상환능력 비율)이 시행된다.


하지만 수익형부동산 시장의 각종 악재에도 불구하고 수익형부동산 거래량은 3월 이후부터 역대 최대치 경신을 이어가며 8월까지 증가했다. 저금리 시대가 장기화되는 가운데 고령화와 조기은퇴로 임대수익 상품에 대한 투자수요가 꾸준하다. 2018년 수익형부동산에 대해 어떻게 접근해야 할지 상품별로 짚어본다.


▣ 입주 진행 중인 신규 택지지구 "항아리상권" 선점해라
경기도 내 입주가 진행 중인 신도시와 택지지구에서 상가 분양이 한창이다. 입주가 마무리된 위례신도시와 하남 미사지구는 미분양이 남아 있다. 입주가 진행 중인 동탄2신도시와 양주신도시를 비롯해 2018년 첫 입주가 진행되는 남양주 다산신도시 중심으로 근린상가 분양이 한창이다. 신규 택지지구 내에서 상권을 선택할 때 우선적으로 항아리상권을 보는 것이 안정적이다. 항아리상권은 상권 주변으로 일정한 배후세대를 갖추면서 인근에 경쟁 상권이 없거나 이동이 제한적인 곳이다. 외부 유동인구보다는 주변 배후수요를 대상으로 상권이 형성되며 상가 이용객들의 충성도가 높아 안정적인 매출을 유지할 수 있다.

주의할 점은 도시가 성숙 단계에 들어가면 신도시나 택지지구 인근에 대형 복합쇼핑몰이 들어와 기존 상권에 타격을 준다. 예를 들어 판교신도시 내 현대백화점 입점으로 판교역 주변의 상권이 타격을 받고 있고, 하남스타필드 복합쇼핑몰은 하남 구시가지 상권에 영향을 주고 있다. 따라서 대형복합쇼핑몰 상권과 타격을 받지 않는 업종 위주로 접근해야 한다.


▣ 생활밀착형 업종들로 구성되는 단지내상가 "인기 여전"
민간분양보다 분양가격이 저렴한 LH단지내상가 분양은 경쟁이 치열하다. 단지내상가는 편의점, 병원, 약국, 카페 등 입주민을 위한 생활밀착형 업종들로 구성돼 안정적인 매출 확보가 가능하다. 이러한 장점으로 낙찰자가 임대를 주는 것보다 직접 운영하는 경우가 많다.

LH단지내상가를 분양을 받을 때 아파트 배후세대의 규모와 거래가격 수준, 상가 공급물량 등의 철저한 상권분석이 필요하다. 현재 2017년 LH단지내상가의 평균 낙찰가율은 2016년보다 낮아졌지만 여전히 높다. 올해 3분기 기준 160%, 최고 낙찰가율은 269%로 높다. 2018년에도 LH단지내상가 분양 물량이 감소할 것으로 예상돼 청약 과열 현상은 이어질 전망이다. 그 동안 LH는 공공임대주택 단지내상가를 최고가 경쟁입찰 방식으로 일반분양 했지만 2017년부터 LH가 자체적으로 일부 상가를 운영하고 임차인을 모집하는 방식으로 전환했다. LH단지내상가를 분양 받는 방법은 LH한국토지주택공사 홈페이지에서 상가 입주자모집공고를 확인한 후 인터넷을 통해 신청해야 한다.

▣ 상가투자 층별로 업종이 다르다! 비싼 1층 상가에서 탈피하자
상가분양을 받을 때 비싼 1층 상가만 고집할 것이 아니라 복합상가의 상층부 상가도 눈여겨 볼만 하다. 새롭게 조성되는 신규 택지지구 상가 건물의 1층 상가는 비싼 분양가 때문에 기대임대수익률을 맞추기 어려워 임차인이 빨리 채워지지 않는다. 대신 임대료가 저렴한 지하층이나 상층부에서 병원, 학원, 운동시설 위주로 채워서 내려가는 구조다. 실제로 높은 분양가와 매매가격이 형성된 2기신도시 내에서 상권이 형성되지 않아 비워있는 1층 상가들이 곳곳에서 볼 수 있다.

1층 상가분양가는 2층보다 두 배 이상 비싸다. 전국 1층 3.3㎡당 상가분양가는 2017년 기준 2,842만원이며, 2층은 1,335만원이다. 지역별 1층 상가분양가는 2016년 대비 인천, 경남, 울산, 광주를 제외하고 모두 올랐다. 전북(3,383만원), 세종(3,306만원), 경기(3,032만원), 대구(2,851만원)는 전국(2,842만원) 평균보다 비싸다. 1층 상가분양가 수준은 지역별 편차도 크지 않다. 지방이더라도 서울과 비슷하다. 실제로 서울 1층 3.3㎡당 상가분양가 대비 지역별 비중을 살펴보면 서울 1층 상가분양가 대비 전북(89%)과 세종(89%)은 80% 이상 차지한다. 1층 상가분양가 수준이 지역간의 격차가 적은 것은 지방이더라도 매출액이 높을 수 있기도 하지만 수익형부동산 열풍에 기대해 고분양가로 분양하는 공급자들 때문이기도 하다.


하지만 행정도시 이전지역과 일부 관광지역을 제외한 구도심 지방 상권은 인구감소로 어려움을 겪는 곳이 많다. 일부 관광지역에서는 1층 상가분양가를 서울 수준과 비슷한 3.3㎡당 4천만원에 공급하는 곳도 있다. 공급물량이 집중되는 신규 택지지구 상권은 자리잡기까지 상당한 시간이 필요해 공실 기간이 길어질 수 있으므로 고분양가 상가 구입은 경계해야 한다.

▣ 불황에도 견디는 상권, 탄탄한 소비층 갖춘 우량 상권을 선택
불황에도 견딜 수 있는 상권을 찾아야 한다. 저금리, 고령화, 조기 은퇴 등의 이유로 수익형부동산 투자 수요는 증가하지만 반대로 저성장과 주택자금 부담으로 소비는 감소해 자영업 시장 환경이 어렵다. 따라서 상가를 투자할 때에는 주의해야 한다. 먼저, 상권 변화를 예측해야 한다. 상권은 지하철, 아파트 공급, 업무시설 이전, 해외여행객 감소, 도로망 확대 등의 다양한 경제 여건에 따라 변화한다. 경기 변화와 새로운 상권이 들어오면 기존 유명 상권도 매출 감소와 폐업 증가로 어려움을 겪을 수 있다.

다음으로 탄탄한 소비층을 갖춘 입지 선택이 중요하다. 유동인구 동선에 따라 매출 차이가 크기 때문이다. 유동인구가 많더라도 소비는 하지 않고 지나치기만 하는 상권이 존재하므로 유동인구의 소비 특징을 파악 후 접근해야 한다. 시장 환경이 어려워 지더라도 상가를 운영할 수 있는 자금여력을 갖춰야 한다. 상가 부대비용을 고려한 실질 임대수익률을 측정해야 한다. 자영업 시장이 어려워지면서 임차인들의 임대료 체불이 증가하므로 임대인은 대출이자, 세금 등의 부대비용을 지불할 수 있도록 여유자금을 갖고 운영해야 한다. 또한 상가 분양 시 시행사에서 제시하는 예상 수익률은 대출금을 제외하고, 임대료는 주변보다 높은 금액으로 산정하는 경우가 대부분이므로 실질 임대료는 더 낮을 수 있음을 고려해야 한다.

▣ 서울 강서 마곡지구, 송파 법조타운 오피스텔 거래 활발
오피스텔은 1억~2억원 안팎의 적은 금액으로 투자해 임대수익을 얻을 수 있다는 장점 때문에 수요가 꾸준히 이어진다. 오피스텔은 임차 수요가 갖춰진 업무시설이 밀집된 지역을 중심을 거래된다. 2017년 1월~10월까지 서울에서 오피스텔 매매 거래량이 가장 많은 곳은 마곡지구가 위치한 강서구로 9,960건이 거래됐다. 그 뒤로 송파구(6,487건), 강남구(2,397건), 마포구(1,646건), 금천구(1,611건), 은평구(1,424건) 순으로 많았다. 경기도에서는 오피스텔 재고물량이 많은 고양시가 1만2,146건 거래돼 1위를 기록했다. 그 뒤로 수원시(9,640건), 하남시(7,583건), 용인시(7,002건), 성남시(6,672건) 순으로 많았다.


2015년부터 본격적인 입주가 시작된 서울 강서구 마곡지구는 최근 3년 동안 오피스텔 공실 문제로 어려움을 겪었던 곳이다. 임대료 수준도 분양가 대비 낮아 마곡동 오피스텔 임대수익률이 강서구(4.72%) 평균보다 낮은 3.95% 선이다. 서울에서 오피스텔 거래량이 많은 강서구는 마곡동(124건)보다는 등촌동(218건)과 화곡동(159건)에서 집중됐다. 마곡지구는 세금 감면을 받기 위해 일반임대사업자나 주택임대사업자로 등록한 오피스텔 수분양자들이 많아 임대의무기간(4~10년)을 갖추기 전까지 매물이 많이 나올 수 없는 구조다. 실제로 강서구에서 오피스텔 거래량 상위단지는 마곡지구보다는 등촌동 등촌동두산위브센티움(28건), 우림보보카운티뷰(27건)와 가양동 이스타빌2차(22건)으로 상위 3위에 올랐다. 마곡지구에서는 마곡센트럴대방디엠시티(12건), 마곡나루역보타닉푸르지오시티(11건), 마곡일성트루엘플래닛(11건), 마곡아이파크(10건) 4개 단지가 10건 이상 거래됐다.

2018년 강서구 마곡지구 오피스텔 임대시장은 개선될 전망이다. 2017년부터는 LG전자를 시작으로 입주가 진행돼 공실 문제가 해소되고 있다. 서울주택도시공사에 따르면 마곡지구 내 기업 입주가 2017년 45개사, 2018년 29개사, 2019년 43개사들이 예정되어 있다. 인근 지역에서 원룸이나 오피스텔 거주자들도 신축 오피스텔을 찾아 마곡지구로 갈아타고 있다. 기업입주가 순차적으로 진행되는 가운데 2018년에는 마곡지구 내 입주물량이 없고 2019년에 마곡지구대방디엠시티2차 714가구가 예정되어 있다.

출처 : 부동산114

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