무술년, 달라지는 부동산 제도는? 부동산114  임병철 2017.12.20 조회수 : 15116 추천수 : 32

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  • 부동산114 리서치센터
  • 임병철 책임연구원
해가 바뀌면 달력만 바뀌는 것이 아니다. 2018년에도 각 분야별로 다양한 제도 변화가 예상되고 있다. 아무래도 가장 관심을 끄는 분야는 우리 실생활과 밀접한 경제분야가 아닐까 싶다. 특히 부동산은 보유 자산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있어 관련 제도 변화가 시장에 미치는 파급효과가 만만치 않다. 부동산114가 2018년 달라지는 부동산 제도를 살펴봤다.


▣ 新 총부채상환비율(DTI) 도입
2018년 1월부터 수도권에 시행되는 신DTI는 기존 총부채상환비율(DTI, Debt To Income)의 산정방식을 개선한 지표다. 기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눴는데, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원리금까지 연간 원리금 상환액에 반영한다. 주택담보대출이 2건이면 2건의 원리금을, 3건이면 3건의 원리금을 모두 합쳐 계산하는 것이다. 또 차주(借主)의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 방식에서 벗어나 최근 1년간 증빙소득을 확인한다. 도입 이후 신규 대출분부터 적용되며 기존 대출을 만기 연장하는 경우는 제외된다.

▣ 중도금 보증 한도와 보증율 축소
2018년 1월부터 수도권과 광역시, 세종시 등에서 아파트 중도금 대출의 보증 한도가 기존 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지방은 현행 3억원이 유지된다. 보증기관(주택도시보증공사, 주택금융공사)의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다. 기존 보증이 없는 수요자가 9억원짜리 주택에 당첨된 후 중도금 60%(5억4,000만원)를 대출로 조달할 경우, 보증받을 수 있는 금액은 현재 4억8,600만원에서 4억3,200만원으로 줄어들게 된다.

▣ 임대수익 이자상환비율(RTI) 도입
부동산임대업자 대출에 대한 여신심사가이드라인이 2018년 3월 은행권부터 도입된다. 부동산임대사업자에게 은행이 내주는 담보대출을 관리하기 위해 "임대수익 이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)"이라는 새로운 기준이 적용되는 것이다. 즉 임대료를 받아 이자를 얼마나 낼 수 있는지를 보는 지표로 2017년 10.24 가계부채종합대책에 담겼다.

▣ 총체적상환능력비율(DSR) 도입
총체적상환능력비율(DSR, Dept Service Ratio)도 2018년 하반기부터 앞당겨 도입될 예정이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다. DSR은 2018년부터 금융기관들이 시범 운영한 다음 하반기부터 지표로 활용하도록 할 계획이다. DTI와 달리 주택담보대출의 원리금 상환액에 다른 모든 부채까지 포함해 대출을 평가하기 때문에 더 엄격한 기준이다.

▣ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제
다주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어난다. 2018년 4월 1일부터 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%p, 3주택 이상은 20%p가 추가 과세된다. 여기에 장기보율특별공제 적용도 배제된다.

▣ 분양권 전매시 양도소득세 강화
분양권 전매에 따른 양도소득세도 강화된다. 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용한다.

▣ 소득세 과세표준 구간 추가 및 세율 조정
소득세 과세표준 5억원 초과 구간에 대한 세율이 현행 40%에서 2018년부터 42%로 2%p 인상된다. 아울러 3억∼5억원 이하 구간을 새로 만들어 40%의 세율이 적용된다. 기존에는 1억5,000만원에서 5억원까지는 38%의 세율로 소득세가 부과됐다. 그러나 1억5,000만원∼3억원까지는 현행대로 38%의 소득세율이 적용되지만 2018년부터 3억∼5억원 이하 구간은 40%로, 5억원을 초과하는 경우는 현행 40%에서 42%로 인상된다.

▣ 월세 세액공제율 상향 조정
무주택자이고 연간 총 급여액이 5,500만원 이하인 근로자의 월세 세액공재율이 10%에서 12% 확대된다. 총급여 5,500만원 초과 ~ 7,000만원 이하 근로자는 현행 10%의 월세 세액공제율이 유지된다. 총 급여액이 5,000만원인 근로자가 매달 월세를 50만원씩 냈다면 현재는 60만원의 세액공제를 받지만 2018년부터는 72만원의 세액공제를 받을 수 있게 된다. 다만 공제한도는 총액 기준 750만원까지다. 만약 공제한도액까지 월세를 지불했다면 현재 75만원에서 15만원이 늘어난 90만원을 세액공제로 돌려 받을 수 있게 된다.

▣ 상속·증여세 신고세액공제 단계적 축소
상속·증여세 신고세액 공제는 신고기한 내에 스스로 소득을 신고하면 세액의 7%를 깎아주는 제도다. 상속·증여세 신고세액공제는 2018년 7%에서 5%로, 2019년 이후에는 3%로 단계적으로 축소될 예정이다. 2016년 세법개정을 통해 공제율을 10%에서 7%로 내린바 있다. 상속세의 법적 신고기한은 6개월, 증여세는 3개월이다. 상속·증여세 신고세액공제는 자발적인 신고를 유도해 감춰진 세원을 양성화하겠다는 취지로 1982년 도입됐다

▣ 효도 장려를 위한 세제지원 확대
부모 동거봉양으로 인한 일시적 2주택자가 1주택 양도시 양도소득세 비과세 적용 요건이 완화된다. 본인 1채, 부모님 1채의 주택을 각각 소유한 상황에서 동거봉양 목적으로 부모와 함께 거주하게 되면 현행 양도소득세 비과세 요건은 5년 이내다. 하지만 2018년부터는 비과세 적용요건 10년 이내로 확대 될 예정이다. 최근 자녀교육 등으로 부모와 집을 합치는 경우가 크게 늘고 5년 이내에 양도하기가 현실적으로 어렵다는 문제가 제기됐었다.

▣ 주택 임대소득 2000만원 이하 비과세 유예 종료
월세 임대소득이 연 2,000만원 이하인 집주인(2주택자, 임대료 월 166만원 이하)에 대한 비과세가 연말 유예 시한이 종료된다.

▣ 양도소득세 장기보유특별공제 축소
2019년부터 적용되는 다주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제의 연간 공제율 폭이 3%p에서 2%p로 낮아진다. 3년간 보유했다가 매매할 경우 공제율도 현행 10%에서 6%로 줄어들게 된다. 최고 공제율이 적용되는 기간은 10년에서 15년으로 연장돼 30%를 공제받기 위해서는 15년 이상 보유해야 한다. 다주택자가 세제 혜택을 받으려면 2018년 이내에 부동산을 매각하는 것이 유리하다.

▣ 준공공임대주택 양도소득세 감면혜택 연장
2017년 일몰 예정이던 준공공임대주택에 양도소득세 100% 감면 혜택이 2018년 12월말까지 연장된다. 준공공임대주택은 해당 주택 매매시 양도소득세를 전액 면제받을 수 있었다. 다만 준공공임대주택은 연 5% 이하로 임대료 인상을 제한하고 10년 이상 의무임대 해야 한다.

▣ 농어촌·고향주택에 대한 과세특례 적용기한 연장
2017년 말 종료 예정이었던 농어촌·고향주택에 대한 과세특례 적용기한이 연장됐다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용할 때 농어촌·고향주택 1채는 보유주택에서 제외하는 특례를 2020년 말까지 연장했다.

▣ 오피스텔 인터넷 청약 의무화
2018년 1월부터 300실 이상 오피스텔을 분양할 때 인터넷 청약이 의무화된다. 8.2 부동산 대책을 통해 오피스텔 청약 시장의 과열을 막기 위해 일정 규모 이상의 오피스텔에 인터넷 청약을 의무화 했다.

▣ 전매제한·거주자우선분양 적용지역 확대
기존 수도권 내 투기과열지구에만 적용되던 전매제한 및 거주자우선분양이 전국의 투기과열지구 및 조정대상지역까지 확대된다. 투기과열지구 및 조정대상지역으로 전매 제한(소유권 이전 시까지) 및 거주자 우선 분양(전체의 20% 이내)이 2018년 1월부터 확대 적용된다.

▣ 재건축초과이익환수제 부활
재건축 시장의 큰 이슈였던 재건축초과이익환수제가 2018년 1월 부활한다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 지난 8.2 부동산 대책에서는 재건축부담금 부과 유예를 추가 연장 없이 예정대로 시행한다는 방침을 세웠다.

▣ 사망자 보유 건물 현황, 가족이면 내년부터 확인 가능
갑작스레 가족이 사망한 경우 소유한 건물을 유가족이 쉽게 확인할 수 있게 된다. 현재는 건축물의 주소를 조회해야 소유자를 알 수 있어 여러 채 건물 보유자가 가족에게 알리지 않은 채 갑작스레 사망하게 되면 유가족이 보유건물을 정확히 확인하기 어려웠다. 건축법 개정으로 2018년 9월부터 유가족이 사망자의 건축물 소유정보를 가까운 구청에 신청하면 모든 건축물 정보를 알 수 있게 된다. 이와 함께 개인이 자신 보유의 건축물 소유정보를 확인할 때도 마찬가지로 가까운 구청에 신청할 수 있다.

※ 상기 항목의 내용 및 시행 시점 등은 변경될 수 있으며 보다 정확한 내용은 관련 공공기관 등에 확인해야 함



출처 : 부동산114

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