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대한민국 인구구조가 늙어간다. 출산율 저하로 경제활동이 가능한 생산가능인구가 2020년대부터 연 평균 30만명 이상 감소할 전망이다. 여기에 학령인구 감소와 1~2가구의 증가 등으로 국내경제는 물론 주택시장에 미치는 우려의 목소리가 크다. 2017년 정유년 (丁酉年) 인구구조 변화에 따른 주택시장 영향에 대한 신년특집을 준비했다.

① 생산가능인구 감소, 집값 영향 없는 4가지 이유
② 1~2인가구 가처분소득 대비 임대료 적정한가?
③ 학령인구 감소, 부동산 패러다임이 바뀐다


저출산 문제로 "인구절벽" 현상이 가시화되고 있다. 저출산에 따른 "인구절벽"을 가장 먼저 체감할 수 있는 통계가 학령인구의 변화다. 2015년 기준 우리나라 학령인구는 887만명으로 1980년에 비해 35% 줄었고 향후 10년간(2015~2025년) 168만명이 추가로 감소할 것으로 예상되고 있다. 학령인구 감소로 나타날 수 있는 부동산 시장의 여러 변화를 살펴 봤다.

2015년 기준 통계청의 출생통계에 따르면 우리나라 가임여성의 합계출산율은 1.24명으로 OECD 중 최저수준이다. 출산율은 지난 40년간 계속해서 감소했다. 특히 지난 2001년 합계출산율(1.297명)이 1.3명 이하로 떨어져 초저출산 국가가 됐고 이후 15년째 저출산의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 출생아 수도 1970년 초반 한해 100만명에서 2002년 49만명으로 30년새 절반으로 감소했고 2015년 기준 출생 아기는 44만명 정도 수준에 그치고 있다.


더불어 우리나라의 출산율은 2014년 기준 경제협력개발기구(OECD) 평균(1.68명)에 크게 못 미치는 상황이다. OECD 회원국 35개국 중 우리나라보다 출산율이 낮은 나라는 포르투갈(1.23명)이 유일하다. 지금의 저출산율(1.2명대)이 계속되면 2018~2019년 사이 한해 출생아 수가 심리적 저지선인 30만명대로 떨어질 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

저출산에 따른 "인구절벽"은 학령인구 변화에도 큰 영향을 미치고 있다. 초ㆍ중ㆍ고교ㆍ대학 등 각급 교육기관에 다닐 적령기 인구(6~21세)를 뜻하는 학령인구가 지난 35년간 크게 줄었다. 통계청이 발표한 "한국의 사회동향 2016" 자료에 따르면 2015년 기준 우리나라 전체 학령인구는 887만명으로 1980년(1,440만명)에 비해 38.4%나 감소했다. 또 학령인구(6~21세)는 향후 10년간(2015~2025) 168만명이 감소할 것으로 전망되고 있다.


저출산 현상에 따른 학령인구 감소로 전교생이 60명 안쪽인 미니 학교(소규모학교)가 늘어나고 있다. 또 지난해 신입생이 10명도 안되는 초등학교가 1,393곳이나 됐다. 특히 전남ㆍ북, 경북 등 지방에서 소규모 학교가 많았다. 수도권에서도 인천(29곳), 경기(96곳) 등 소규모 학교수가 적지 않았다.


2016년 4월 기준 전국적으로 폐교된 학교는 총 3,678개교인 것으로 조사됐다. 지역별로는 전남(802개교), 경북(683개교), 경남(556개교) 등 주로 지방에서 폐교가 많았다. 강원도에서는 올해 4개 학교가 폐교를 앞두고 있다. 강원도교육청에 따르면 인제초교 가리산분교, 삼척 하장초교 역둔분교, 홍천 속초초교 노천분교, 홍천 화개초교 노일분교 등 4개 분교가 2017년 문을 닫을 예정이다.

학령인구 감소로 학교 신설이 제한되면서 신도시ㆍ택지지구에 학교 설립이 점점 더 어려워지고 있다. 학령인구의 감소와 예산 부족으로 학교 "신설"보다는 인접 학교에 "재배치"를 추진하고 있어서다. 이렇다 보니 당초 계획과 달리 학교 신설이 백지화되거나 장기 지연되는 경우가 적지 않다. 교육부에서 학교 신설을 엄격히 하면서 학교 신설 승인율은 2013년 72%에서 2014년 54.9%, 2015년 37.1%로 하락했다. 인천 송도국제도시의 경우 학교 설립이 유입인구를 따라가지 못해 중학교 4곳의 학급당 평균 인원이 36.6명으로 인천 지역 중학교 평균 24명보다 10명 이상 많다. 전남 여수 웅천택지개발지구에서도 한 건설사가 여수시의 분양가 심의를 앞두고 단지 인근 초등학교 확보 문제가 불거지면서 분양 일정이 지연될 뻔 한 일도 있었다.

교육부는 대학정원보다 학령인구가 더 적어지는 상황을 해결하기 위해 "대학구조개혁평가"를 실시 중에 있다. 2014년부터 2022년까지 총 16만명(2013학년 대학 정원의 30% 수준)을 감축하겠다는 방안이다. 대학 정원이 줄어들면 대학 주변 상권과 임대시장에 적지 않은 타격이 예상된다. 특히 수도권 보다는 지방대학 주변의 부동산 시장의 충격이 더 크게 나타날 수 있다. 대학교육연구소의 `2012년 대비 2016년 대학 입학정원 통계"에 따르면 지난 5년 동안 수도권에서는 총 1만774명이 줄어든 반면 지방은 4만1,998명으로 4배 이상 많았다. 특히 서울지역 입학정원은 2012년보다 0.6%(566명)밖에 줄지 않았다.


입학 정원이 줄면서 지방을 중심으로 통폐합 되거나 폐교되는 대학도 늘고 있다. 지방 대학들은 지역 경제와 상생하는 구조를 띠고 있어 대학의 몰락은 지역 경제의 몰락으로 이어지는 경우가 많다. 지난 2008년 폐교한 강원 양양군의 카톨릭 관동대 양양캠퍼스는 개교 당시 2,500여명에 달했던 학생수가 줄면서 주변 지역이 직격탄을 맞았다. 주변 임대목적의 원룸과 식당 등 관련 업종이 대부분 폐업 상태다. 충북 제천의 세명대학교도 수도권 이전(하남 제2캠퍼스 신설)을 계획하고 있으나 지역 공동화 우려로 주민들이 크게 반대하고 있는 상황이다.

맞벌이로 부모의 경제력이 높아지고 저출산으로 지출의 대부분이 소수의 자녀(한자녀) 교육에 집중되면서 교육환경이 우수한 지역으로 주택수요가 이어질 가능성도 높다. 신도시를 비롯해 대규모 택지개발을 통해 개발된 경우 교통 및 교육여건이 잘 갖춰진 곳들이 많아 학군 파워가 높아질 가능성도 배제할 수 없다. 학령인구 감소로 학군 등 기반시설이 잘 갖춰진 곳으로 주택수요가 이동할 가능성이 크기 때문이다.


대구의 대치동, 광주의 대치동으로 불리는 대구 범어동과 광주 봉선동은 학군 선호도가 높은 곳으로 손꼽힌다. 수도권 신도시인 판교 삼평동 역시 보평 학군으로 불리며 학부모들에게 인기가 높다. 이들 지역의 경우 대규모 아파트촌으로 기반시설이 잘 갖춰져 있고 학군 수요도 꾸준해 같은 구(區)에서도 높은 가격수준을 나타내고 있다.

폐교에 따른 집값 하락도 생각해봐야 한다. 전국에서 폐교가 가장 많은 전남(폐교 802곳)의 192곳의 폐교를 분석한 결과 176곳이 초등학교로 확인됐다. 이들 대부분도 지방외곽에 있는 전교생이 얼마 없는 분교여서 주변 집값에는 별다른 영향을 주지 않았을 것으로 예상된다. 최근 폐교되는 학교 대부분이 지방이거나 지방에서도 분교인 경우가 많아 폐교에 따른 집값영향이 크지 않지만 학령인구 급감으로 도심에서도 통폐합이나 폐교가 늘어나면 새로운 학군을 찾아 이전하는 수요로 인해 폐교 인근 집값에 적지 않은 영향을 줄 수 있기 때문이다.

[부동산114 리서치센터(www.r114.com)]