네이트

매매가격 오르니 임대수익률 낮아져
2018년 입주물량 큰 폭으로 증가, 7만 8천여실 집들이 예정

부동산114에 따르면 2018년 1분기 오피스텔 매매가격은 0.20% 상승했다. 전분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만 0.20% 선을 유지했다. 입주물량 증가, 금리 인상, 규제 강화 등 악재가 겹쳤지만 가격 하락으로 이어지지는 않았다. 아파트 가격이 좀처럼 꺾이지 않으면서 대체제인 오피스텔의 매수세가 유지됐고 마곡산업단지ㆍ문정법조타운 등 업무지구를 배후로 둔 지역에서 투자수요 및 실거주 유입이 꾸준했다.


2018년 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.18%를 기록하며 또 한번 최저치를 경신했다. 당분간 임대수익률은 하락세를 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 수익률이 상승하기 위해서는 매매가격이 떨어지거나 임대료가 올라야 한다. 그러나 부동산은 하방 강직성이 강해 한번 가격이 오르면 좀처럼 떨어지지 않는다. 임대료 상승에도 한계가 있다. 오피스텔은 취득세를 면제받기 위해 주택임대사업자를 등록하는 소유자가 많은 편인데, 주택임대의무기간 4년 동안 임대료 상승폭은 연 5% 이내로 규제돼 임대료 상승에 제한을 받는다. 또한 올해부터 역대급 입주물량이 쏟아질 예정이므로 전국 수익률 5% 선도 위태로운 실정이다.

역전세난? 오피스텔은 전세매물 품귀
공급 과잉이 예상되는 월세 시장과 달리 오피스텔 전세 시장은 매물 기근 현상을 보이고 있다. 아파트 시장도 최근 2기 신도시와 경기 남부권 등을 중심으로 입주물량이 크게 증가하며 역전세난이 우려되고 있는 반면 오피스텔 전세 시장은 상반된 흐름을 보이고 있다.


2018년 3월 기준, 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 68.77%를 보였다. 2016년 1분기 74.09%를 기록한 이후로 줄곧 70%대를 기록한 후 2018년 들어 하락하는 추세다. 올해 44만 가구에 달하는 입주예정물량과 최근 2~3년간 기승을 부린 갭투자 후폭풍으로 예년보다 많은 물량이 시장에 풀렸기 때문이다. 반면, 오피스텔은 3월 기준 78.49%로 매분기 최고 전세가율을 기록 중이다. 오피스텔은 임대수익을 목적으로 하는 소유자가 많아 전세매물이 출시가 적다. 이에 따라 오피스텔 전세가격 고공행진은 계속될 전망이다.

확연히 줄어든 청약열기, 지역별 양극화 심화


2018년 1분기에는 1만7,737실이 분양됐다. 적은 물량은 아니었지만 분양시장 분위기는 확연히 달라졌다. 청약열기는 한 풀 꺾였고 지역별 양극화는 심화됐다. 올해 1월부터 강화된 전매제한 규제로 투자 수요가 감소했고, 300실 이상 오피스텔의 인터넷 청약을 의무화하면서 청약자들에게 최소한의 정보만 제공하고 분양하는 소위 "깜깜이 분양"이 사라졌기 때문으로 분석된다. 1분기 분양물량의 67%인 1만1,891실이 인터넷 청약 의무화 대상이 돼 오피스텔 분양의 투명성이 한층 강화됐다.

1분기 분양시장에서 양호한 입지와 브랜드 파워를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 철저히 외면 받았다. 아파트투유에 따르면 경기 수원시 "수원호매실동광뷰엘(333실)"의 청약 접수는 3건에 불과했다. 경남 진주시 "신진주역세권줌시티(348실)"는 단 2건만 접수됐을 뿐이다. 강원 춘천시 "남춘천역코아루웰라움타워(630실)", 경기 파주시 "뚱발트랜스포머４２０(414실)" 은 단 한 건의 접수도 받지 못했다. 반면, 경기 화성시 "힐스테이트동탄２차(236실)"는 최고 경쟁률 10대 1로 준수한 성적을 보였고, 경기 수원시 "광교더샵레이크시티(1,805실)"가 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다.


2분기에는 1만508실이 분양될 예정이다. 수도권 내 입지유망 단지가 포진되어 있어 청약 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다. 청량리4구역을 재개발해 공급되는 주상복합단지 롯데캐슬(528실), 분당가스공사 부지에 들어서는 분당더샵파크리버(165실), 범계역 NC백화점 부지에 준공되는 힐스테이트범계역모비우스(622실)가 주목받을 것으로 전망된다.

4년여 만에 입주물량이 분양물량 앞질러, 일부 지역 공실 발생 우려 가능성
2018년 1분기 입주물량은 1만5,619실로 전년동기 대비(9,469실) 64.94% 증가했다. 1분기 전체 입주물량의 절반 이상이 경기도(8,656실)에 집중됐다. 시흥시(1,474실), 수원시(1,806실), 하남시(784실) 등 대규모 택지개발지구에 물량이 많다. 특히 하남은 2020년까지 1만8,071실이 입주할 예정으로 단기간 물량이 집중돼 공급 과잉으로 인한 공실 발생이 우려된다. 아직 지역의 자족기능이 부족하고 지하철 개통이 지연되고 있어 당분간 수익률 저하가 예상된다.


2018년 2분기에는 1만8,875실이 입주할 예정이다. 2014년 3분기 이후, 약 4년 만에 입주물량이 분양물량을 앞지를 것으로 예상되며 2018년 한 해 입주 물량만 7만8천여실에 달할 전망이다.
경기 고양시 동산동 e편한세상시티삼송(588실)이 삼송지구 입주의 물꼬를 튼다. 2015년 분양 당시평균 422대 1의 경쟁률을 기록해 화제를 모았던 경기 수원시 하동 힐스테이트광교(172실)도 2분기 입주를 앞두고 있다. 그 밖에 천안불당파크푸르지오(656실), 신양산코아루캠퍼스시티(558실) 등 지방 입주물량도 상당하다.

오피스텔 투자관심은 여전해
수익률 하락에도 불구하고 오피스텔의 거래는 꾸준한 편이다. 한국감정원에 따르면 2018년 1월(1만5,574건), 2월(1만6,233건) 거래량은 전년 평균 거래량(1만4,808건)을 상회하는 수준이다. 오피스텔 수익률이 하락세지만 은행 예금 금리보다는 여전히 높은 수익률을 자랑하고 있고 매월 임대수익을 확보할 수 있다는 점에서 오피스텔은 분명히 좋은 투자 재료다. 그러나, 10년 만에 한미간 기준금리 역전이 일어났고 올해 주택담보대출 금리가 5%대로 진입할 것으로 예상돼 투자 매력도가 떨어질 수 있다는 점을 유의해야겠다.