[카드뉴스] 오피스텔 재건축은 왜 없을까? 부동산114  선주희 2018.03.12 조회수 : 8241 추천수 : 27

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여기저기 재건축이 난리다. 안전진단 강화, 허용 연한 단축, 초과이익 환수 등 재건축 이슈가 하루가 멀다 하고 쏟아지고 있다. 아파트 재건축은 이렇게 뜨거운데 아파트 대체재로 꼽을 수 있는 오피스텔 재건축 소식은 왜 들리지 않을까?



혹시 까다로운 규제가 있어서일까? 그것만으로는 이유가 되긴 부족하다. 오피스텔은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"을 적용 받아 소유자의 80%의 결의가 있으면 재건축이 가능하며 결의의 내용은 구분소유자들이 자유롭게 정할 수 있도록 허용된다. 아파트가 "도시 및 주거환경정비법"을 적용 받아 소유자의 75%의 동의를 받은 후 조합을 설립 해 여러 단계의 절차를 거쳐야 되는 것과 비교하면 재건축 추진 요건이 까다로워 보이지는 않는다.



이유가 무엇일까? 첫째, 노후 오피스텔이 많지 않다.
오피스텔은 1980년대 중반에 이르러 시장에 건립되기 시작했다. 그렇기 때문에 1970년대부터 시작된 주공아파트에 비하면 역사가 짧은 편이다. 오피스텔 공급은 규제가 강하지 않던 2000년대 초, 중반에 집중적으로 이뤄졌기 때문에 (아파트 재건축을 기준으로 하자면) 30년 이상된 오피스텔이 많지 않다.

부동산114 기준, 전체 재고 오피스텔 60만1,273실 중 2000년 이전 공급된 오피스텔은 4만9,000실로 전체의 8%다. 현실적인 재건축 연한으로 볼 수 있는 1990년 이전 준공된 오피스텔은 3,559실이 전부다. 준공 연차가 30년 가량된 오피스텔은 전체 재고 오피스텔의 0.59%에 불과해 재건축을 진행하는 사례조차 찾아보기 어렵다.



둘째, 사업성이 부족하다.
오피스텔 재건축이 어려운 가장 결정적인 이유라 할 수 있다. 오피스텔은 상업지구에 위치하기 때문에 애초에 용적률이 높은 편이다. 이미 500~1000%의 용적률로 지어진 오피스텔은 재건축을 진행해도 용적률을 더 높이기 어렵다. 또한 개별 실당 대지지분이 적기 때문에 철거부터 건축까지 막대한 건축비를 부담해서 지을 만큼 사업성이 높게 평가되지 않는다. 한마디로 수지타산이 맞지 않는다.



그럼에도 불구하고 오피스텔을 재건축한 사례가 있다. 서울 서초구 서초동에 위치한 "아크로텔강남역"은 2016년 준공된 국내 최초의 재건축 오피스텔이다. 1988년에 준공된 현대골든텔(179실)이 재건축으로 470실 규모의 오피스텔로 재탄생 했다. 오피스텔로는 보기 드물게 재건축을 통해 공급된 이 오피스텔은 입지 여건이 뛰어나 소유자들의 의견이 빠르게 모아져 사업이 추진됐다는 후문이 있다. 용적률을 당초 500%대에서 930%까지 높여 투자 가치를 인정 받은 것도 한 몫 했다. 강남 한복판에 위치한 이 역세권 오피스텔은 입지여건이 뛰어나고 사업성이 있다면 오피스텔도 재건축이 가능하다는 것을 보여주는 사례다.



하지만, 당분간은 재건축 오피스텔이 등장하지 않을 확률이 높을 것으로 예상된다. 용적률을 최대한으로 사용해 수익성을 높일 수 있는 중심상업지구에 위치한 노후 오피스텔이면서 입지가 좋은 오피스텔이 얼마나 될까? 또한 아직은 수요자들의 니즈가 크지 않은 편이다. 2000년대 초중반에 지어진 오피스텔의 노후화가 더 진행되고 수요자들이 오피스텔 재건축을 필요로 할 때 오피스텔 재건축 시장이 기지개를 킬 것으로 전망한다.
[부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 선주희]

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출처 : 부동산114

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