[김정엽 칼럼니스트] DSR(Debt Service Ratio) 40% 규제는 적정한가? 김정엽 정책해설 2018.04.03 조회수 : 1092 추천수 : 13

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가계부채 관리를 위한 최근 정부의 정책방향은 차입자의 상환능력에 초점을 맞추고 있다. 즉 능력이 되는 만큼 대출을 받고 고정금리로 나누어 갚을 수 있도록 노력하고 있다. 이를 위해서는 근본적으로 금융권의 심사능력 강화와 함께 차입자의 상환능력을 적절히 평가하여 반영할 수 있는 시스템의 도입이 중요하다. 차입능력지표로 사용되는 DTI(Debt to Income)를 강화하여 차입자의 상환능력을 종합적으로 심사할 수 있는 DSR(Debt Service Ratio)에 대한 도입도 같은 맥락이다.


부채의 위험과 차입자의 상환능력을 측정하는 지표로서 학계와 금융기관들은 다양한 기준들을 개발하고 실제 모형에서 적용하고 있으며, 금융당국에서도 몇몇 기준들을 제도화하여 가계부채 안정화 및 건전성 강화의 도구로써 활용하고 있다. 해당 기준들의 대부분은 소득대비 부채, 자산대비 부채의 정도를 그 바탕으로 하고 있으며, 기준에 따라 크게 저량 지표와 유량 지표로 구분된다. 부동산담보대출의 대출한도를 결정하는 대표적인 저량 지표로는 LTV(Loan to Value ratio)가 있다. 담보물의 자산 가치대비 대출금액의 비율을 의미하며, 대출금액에는 선순위채권, 임차보증금, 최우선변제 및 소액임차보증금 등을 가산한다. 담보물의 자산 가치는 전문 감정기관의 감정평가액 또는 유사물건의 실거래가를 적용한다. 대표적인 유량 지표로는 DTI(Debt to Income ratio)를 들 수 있으며, LTV와 함께 금융기관에서 대출한도를 결정하는 주요 지표로 사용된다. 금융당국에서도 부동산 시장 정책규제의 도구로서 DTI 비율을 활용한다. DTI는 차입자의 총 소득대비 해당 부동산 담보대출의 원리금상환액과 기타 부채의 이자상환액을 합산하여 결정된다. 일반적으로 DTI는 차입자의 소득을 고려하여 부동산담보대출의 건전성을 측정하는 지표로서 부동산의 가격과 차입자의 소득의 층격을 방어하는 역할을 했으며, LTV는 담보가치를 고려하여 주택가격의 하락을 통한 리스크를 차입자의 담보물에 한정시켜 금융시스템을 방어하는 역할을 수행했다.

DTI는 지역별로 규제여부가 다르고 부동산의 종류도 아파트로만 한정하고 있어 거시적인 정책을 결정하고 관리하는 지표로서는 한계가 있다. 따라서 현재 새롭게 차입상환능력 지표로 논의되고 있는 지표가 DSR(Debt Service Ratio)이다. DSR은 DTI와는 다르게 모든 부채에 대한 연간 총 원리금 상환액을 연간 가처분 소득으로 나눈 지표이다. DTI와 동일하게 유량 개념의 지표이나 중도상환금액과 카드대출, 할부금액, 마이너스통장 등의 금액까지 모두 합산되므로 일반적으로 DTI보다 보수적인 지표라고 할 수 있다. DSR의 구체적인 활용방법에 대한 규정은 명확하지 않지만 여신심사 선진화 가이드라인상 DSR이 80% 수준을 넘어설 경우 금융권 자체적으로 관리할 수 있음을 명시하고 있으며, 향후 정부에서는 DSR을 40%수준으로 규제하는 방안을 검토 중에 있다.

선진국들의 금융규제 수준은 어떠할까? 실제로 홍콩, 싱가폴, 캐나다 등의 국가에서 DSR의 개념과 유사한 방법을 활용하고 있으며, 대부분 40%∼60%수준에서 대출한도를 제한하고 있다. 또한 일방적인 규제가 아닌 주택담보대출의 사용목적, 소득의 종류 및 안정성 등을 고려하여 상한 한도를 조정하는 등의 방법을 활용하고 있다.


그렇다면 이와 같은 금융규제 비율은 타당한가? 라는 의문이 생긴다. 질문에 답하기 위해서는 어떠한 기준을 바탕으로 규제 정도를 정하였는지 먼저 그 기준점을 명확히 하여야 한다. 이러한 기준들은 국가와 정책적 관점에서 전반적인 규제의 필요성이 있다고 판단되거나 금융권 자체 심사를 통해 일정수준 비율로 대출규모를 조절할 필요성이 있으면 자체적인 기준을 세워 적용하기도 할 것이다. 그러나 보다 합리적인 기준은 대출을 실행하는 소비자, 즉 차입자가 어느 정도 부담을 느끼고 있으며, 연체나 디폴트와 같은 직접적인 위험행동이 어느 수준에서 발생할 가능성이 높은가? 하는 부분일 것이다.

대출소비자의 행동특성을 알아보기 위해 가계금융복지조사(2012년~2016년) 자료를 활용하여 차입자의 상환부담의 종류를 객관적 지표인 DSR과 주관적 지표인 상환부담을 느끼는 정도로 구분하여 연체확률을 분석했다. 분석결과 DSR 단계별 변수를 투입한 모형에서는 DSR 1단계∼4단계까지는 연체확률에 영향을 주지 않았지만 5단계 이상부터 차례로 영향을 주었으며, 영향을 주는 효과도 점점 증가하며 방향의 일관성도 보이는 것으로 분석됐다. 따라서 담보대출만 보유한 가구의 경우 DSR 5단계 수준 이후부터는 연체행동으로 진행할 가능성이 높다는 것을 알 수 있다. 주관적 지표인 상환부담확률 단계별 변수를 살펴보면 역시 1∼5단계 까지는 영향을 주지 않았으나 6단계 이후부터 연체확률에 영향을 주었으며, DSR과 마찬가지로 효과도 점점 증가하여 방향의 일관성을 보였다.



결론적으로 주관적 상환부담확률과 객관적 상환부담지표의 DSR 평균이 각각 37.69%, 45.15% 수준으로 대체로 원리금 상환액이 전체 소득의 약 37% 수준 이상이 되면 상환에 대한 부담감이 커져 연체행동으로 이어질 수 있음을 확인할 수 있었다. 그러나 DSR 5단계의 구간 값을 살펴보면 40.21%∼51.59%수준이었으며, 상환부담확률을 활용한 분석결과에서도 연체확률에 미치는 영향이 증가하는 구간은 DSR평균이 52.02%인 8단계 수준이라는 것도 알 수 있었다. 또한 분석의 기준이 연체확률이기 때문에 차입자의 디폴트로 연결되는 부담의 수준은 보다 더 높을 것으로 판단된다. 즉 직접적인 위협으로 이어지기까지 어느 정도의 갭이 존재할 수 있다는 의미이다.

따라서 주관적 상환부담을 고려할 경우 금융회사 여신심사 선진화 방안에서 기준으로 제시하고 있는 DSR 40%의 기준보다 더 낮은 수준에서 연체위험이 발생할 가능성도 존재했으나, 동시에 부동산 시장과 기타 경제적 여건 등을 고려하여 차입자의 원리금 상환부담과 위험수준을 평가해야 할 필요성이 있음도 알 수 있다. 차입자가 느끼는 상환부담이라는 것은 소득과 원리금뿐만 아니라 소비수준 증가와 부동산 시장침체와 같이 DSR에 직접적으로 연관된 부분 이외의 요인에게도 영향을 받을 수 있기 때문이다. 현재 정부가 논의 중인 DSR 40% 수준의 규제는 2012년∼2016년의 자료를 바탕으로 평가하였을 때는 어느 정도 타당성이 있어 보인다. 그럼에도 불구하고 전술한 분석결과 및 선진국 금융규제 정도를 참고하였을 때 약 10%∼20% 정도 탄력적 운용이 가능할 것으로 보인다. 대출의 종류, 차입자의 수준, 지역적인 부동산 시장 등 여러 가지 요건들을 추가적으로 고려해야 하며, 대출규제의 궁극적인 목적은 금융시장의 체질개선을 통한 건강한 경제성장 이므로 상황에 맞는 부드럽고 기민한 규제가 필요함을 강조하고 싶다.

보다 더 발전된 금융시스템을 위하여 새롭게 도입되는 지표인 만큼 규제의 목적과 그 기준을 구체화 하여 차입자들의 부담을 경감시켜줄 목적과 건전한 금융환경 조성을 위해 규제를 실시하는 것인지를 명확히 할 필요가 있어 보이며, 철저한 준비를 통해 도입되어 단순한 정책 목적달성을 위한 수단으로 사용되어지지 않길 바라는 바이다.

※ 용어 해설
- DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율), DSR(총체적상환능력비율)
- 일반적으로 저량 지표의 기준은 자산의 정도이며, 유량 지표의 기준은 소득이다. 저량이 총량의 개념이면 유량은 현금 흐름의 개념이다.
- 기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금 +기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자만 적용되었으나, 2018년 이후 시행되는 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자 등이 적용된다. DSR은 모든 가계대출의 원리금(부동산 + 기타대출)을 포함한다.


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김정엽

전문가필진 사진
학력 - 건국대학교 대학원 박사
- 건국대학교 대학원 석사
업무실적 - 주택담보대출 상환방식 선택에 따른 차입자 특성분석, 한국부동산분석학회, 2016
- 주택규모에 따른 차입자 특성분석, 부동산도시연구원, 2015

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