지표로 살펴보는 부동산시장 동향과 전망 부동산114 시장전망 2018.03.12 조회수 : 5108 추천수 : 10

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부동산 자산관리, 미래를 위해 눈여겨봐야 할 지표들

조정지역, 투기지역, 투기과열지구 지정을 통한 정부의 고강도 투기억제책에도 불구하고 연초 서울 강남권 재건축 아파트가격 급등세는 가파른 모습이다. 하지만 공급이 홍수를 이루는 경기도 남부권, 영남·충청권 같은 지방 일부는 아파트 공급과잉 부담에 매수세가 끊겨 전세·매매가 모두 하락세를 보이고 있다. 주택시장이 지역별로 서로 다른 궤적을 그리는 탈동조화 현상이 어느 때보다 극심한 상황이다.


이런 현상들은 왜 나타날까? 시장을 좀 냉철하게 바라보며 편향에 빠지지 않는 방법은 없을까? 초양극화 된 부동산 시장을 좀 더 멀리 내다보고 현명한 투자원칙을 세우기 위해서는 가격에 일희일비하며 비정상적 시장 분위기에 휩쓸리기보다 합리적 사고로 분석할 힘을 기르는 주요 지표 해석이 중요하다.

올해 부동산시장을 둘러싼 몇몇 중요 지표(거래량, 입주물량, 전세가율 등)를 진단해보고 수요자들이 어떻게 대응해야 하는 지 고민해 보자.

아파트 매매 거래량은 수요자의 움직임을 직관적으로 파악할 수 있는 지표다. 주택거래가 빈번하다는 것은 부동산에 관심 있는 수요가 많다는 의미다. 일반적으로 가격이 오를 때 거래량도 늘어난다. 실제 2012~2013년 약 4~6만 건 거래에 그친 서울 아파트 매매거래량은 저금리에 따른 유동자금과 부동산부양책에 힘입어 2014년 약 9만 건까지 증가했고, 가격이 고공행진을 이어갔던 2015~2017년 약 10~13건을 기록했다. 거래량이 상당한 단지 또는 지역은 매수자가 많거나 매도자 우위의 시장일 확률이 높다.

반면 가격 조정기나 하락기에는 매입을 꺼리기 때문에 유통량이 저조해진다. 수요자는 가격이 바닥을 치고 오르는 것을 확인해야 매입하려는 경향이 있으므로 감소한 거래량이 다시 증가하기 시작하는지 살펴본다면 시장 회복기 타진에도 도움이 될 수 있다.

2012년 50만3,587건으로 바닥을 친 전국 아파트 매매거래량은 2015년 80만8,486건으로 정점을 기록한 이후 2016년(689,091건)과 2017년(611,154건) 약 60만 건으로 둔화세를 보이고 있다. 지방주택시장 위축과 금리인상 부담, 정부의 부동산 규제책이 주택시장에 부담을 주며 거래량이 점차 감소하고 있다는 점에서 공격적 투자보다는 지역수급과 보유자금에 따른 신중한 접근이 필요하다.


요즘 공급과잉을 우려하는 목소리가 높다. 아파트 입주량은 주택시장 수급불균형을 파악하는데 중요한 지표다. 2018년 전국 아파트 입주 물량은 43만8,073가구로 2017년(38만5,462가구)보다 13.6% 증가한다. 2000년대 들어 역대 최대 물량이다. 특히 경기도는 전년(12만8,692)보다 25.8% 늘어난 16만1,992가구가 입주한다.

지역별로 입주물량이 한꺼번에 쏟아지는 지방은 매매가격이 하향 조정되고, 경기도 중 1만 가구 이상 출회되는 화성·용인·김포·시흥시 등지의 전세가격은 가격약세를 보일 전망이다. 글로벌 외생변수 같은 쇼크가 발생하지 않은 한 집값 급락장세나 역전세난에 따른 시스템 리스크 우려를 고민할 정도는 아니겠으나, 분양권 매물의 가격조정이나 입주률 저조로 인한 유동성 리스크, 전세가격 하락에 따른 세입자의 보증금 반환 위험을 조심해야한다. 아파트 입주량 증가에 따른 주택시장 하향 조정 부담은 분기당 10만호의 공급이 마무리되는 2019년 1분기까지 이어질 전망이다.

최근 서울아파트의 가격강세는 신축 입주물량이 많지 않고 매물 희소성이 높은데 기인했다. 재건축과 신규분양시장의 선호가 상당한데다 조정지역의 다주택자 양도세 규제에 따른 세금부담에 차익이 큰 주택을 마지막까지 보유하려는 절세전략이 똘똘한 집한 채의 수혜로 이어지며 투자가 서울로 귀결됐기 때문이다.


아파트 매매가대비 전세가비율(이하 전세가율)은 임대차시장의 가격흐름과 갭투자 수요의 향방을 파악할 수 있는 지표다. 올해 전세시장은 예년보다 안정세를 보일 전망이다. 신DTI 등 정부의 대출규제 본격화와 금리인상 부담, 2014년 말부터 지속적으로 상승한 집값에 대한 가격 부담에 주택구입보다 임대차를 고민하는 이들이 늘고 있다. 여기에 대규모 아파트 입주물량에 대한 압박으로 전세매물이 증가하면서 임대료가 떨어지는 지역이 늘고 있다.

이사철 등 계절적 요인이나 정비사업 이주에 따른 국지적 가격상승 문제는 불거질 수 있겠으나 대체적인 전세가격 움직임은 향후 1년 간 보합내지 조정되는 모습을 보일 것이다. 실제 전국 아파트 전세가율은 전세가격이 하향 조정되며 2018년 2월 69.51%를 나타냈다. 전년 동기 73.32%에 비해 3.81%p하락했고, 2016년 2월(73.91%) 대비 4.4%p 떨어진 수치를 보이고 있다.

이런 점을 감안하면 전세 끼고 주택을 매입하는 갭투자는 신중히 고려하는 것이 좋다. 높은 전세가율에 기대 전세금과 대출을 끼고 단기자본이득을 보려는 공격적인 투자유형이 전세가율의 하향조정과 아파트 대량입주로 흔들리고 있다.


계획은 이성적이고 합리적으로 세워놓고도 한 주에 몇 천만 원씩 오르는 집값에 조바심을 느끼며 추격매수를 고민하는 이들이 많다. 불안한 심리와 감정에 휘둘려 인생의 가장 큰 투자금이 들어가는 일을 그르치는 경우가 생기는 것이다. 이럴 때 시장을 판단할 수 있는 몇몇 중요지표는 충동을 차단하는 완충장치 역할을 할 수 있다.

부동산지표 해석을 통한 나만의 물리적 분류법으로 주택시장을 내다볼 수 있는 힘을 키우는 전략적 사고가 필요한 시점이다.

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