[오은석 칼럼니스트] 부동산 어디에 투자를 해야 하나? 오은석 재테크 2018.02.27 조회수 : 3169 추천수 : 7

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2017년 6·19대책으로 시작된 부동산 규제 정책이 8·2대책으로 정점을 찍으면서 서울 강남 등 일부 지역을 제외하고 부동산 시장은 거래절벽과 관망세가 짙어졌다. 서울 강남권 등 수도권 일부 지역을 제외하고는 규제의 직격탄이 된 조정대상지역뿐만 아니라 비조정대상지역인 지방의 거래량도 급감할 정도로 매수심리가 크게 위축됐다.

또 예상외의 강도 높은 대책으로 주택보유자와 무주택자 모두 셈법이 매우 복잡해 졌다. 특히 다주택자들은 정부가 4월 1일 이전까지 매도하든지, 그 이후에 매도해 양도소득세 폭탄을 맞든지 둘 중 하나를 선택하라고 궁지에 몰았고, 무주택자들은 이번 대책으로 다주택자의 보유물건이 부동산 시장에 유입되면 기존 가격보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있을 것이라는 기대감을 갖게 되었다.


기회와 위기가 공존하고 있는 현 부동산 시장에서 우리는 어디에 투자해야 할까? 현 상황에서의 투자 키워드는 "역세권"과 "재건축"이란 두 단어로 설명 할 수 있을 것 같다.

▣ 왜 역세권 아파트인가? = 과거 3~4년 동안 역세권 중소형 아파트의 매매가격은 비역세권 아파트에 비해 상대적으로 상승폭이 컸다. 내 집 마련 실수요는 당초 본인이 거주하고 있는 지역의 전세가격이 폭등하자 가격적 부담이 적은 지역으로 이동해야 했고 직장과의 거리 등을 감안해 역과 가까운 아파트를 선택하는 경우가 많았다. 매매수요뿐만 아니라 전세 수요도 역세권에 있는 부동산으로 유입되면서 역세권 주변아파트의 전세가율도 높아졌다. 높아진 전세가율과 계속된 매매가격 상승으로 갭투자도 크게 늘었다.

지난해 8.2대책에도 불구하고 시장에 매물이 쏟아져 나오지 않았다. 오히려 매물을 걷어드리면서 지역에 따라서는 매물 품귀현상이 나타나고 있다. 오는 4월 1일 이후 서울 등 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 시작되면 매물 수는 지금보다 더욱 감소할 가능성이 높다. 시장에 출시되는 매물이 적다면 조금의 시장변화에도 가격이 요동칠 수 있고 가격 변화가 나타난다면 가장 민감하게 반응할 지역이 역세권 주변 아파트가 될 것이다. 과거데이터를 분석해 보면 아파트 브랜드 가치나 단지규모 보다 역에서 얼마나 가까우냐에 따라 가격 평가가 달라지는 지역도 있었다.

▣ 왜 재건축 아파트인가? = 8·2대책으로 가장 타격이 클 것으로 예상되었던 시장이 바로 재건축 아파트시장이었다. 그러나 현재 재건축 아파트시장은 8·2대책 이전보다 더 큰 폭으로 상승하고 있다. 최근 모 일간지에서는 A아파트가 6개월 만에 16억 원이 상승했다는 기사를 보았다. 그 진위 여부를 떠나 정부의 예상과 달리 대책 이전 수준보다 가격이 크게 상승한 것은 정부의 정책이 그 원인을 제대로 파악하지 못하고 급한 불을 먼저 끄고 보자는 성급한 결정 때문일 수 있다.

문제는 정부가 앞으로 쓸 수 있는 카드가 많지 않다는 것이다. 최근 논란이 되고 있는 "재건축 연한 40년 연장"도 기간을 연장한다면 이미 연한을 채운 아파트는 자연스럽게 풍선효과를 볼 수 있다. 재건축 안전진단 강화도 마찬가지이다.

그렇게 되면 재건축에 관심 있는 투자 수요가 특정 아파트로 몰리면서 가격은 급등할 것이고 재건축 연한이 늘어난 만큼 서울의 공급은 제한되어 가격 상승에 대한 압박은 더욱 심해질 것이다. 즉 재건축 아파트를 안정화 시키는데 있어 근본적인 해결책이 되지 못한다.

결국 새 아파트의 갈망과 함께 새 아파트에 대한 공급이 부족 시장에 공급을 제때에 풀어주지 않는다면 정부의 예상과 달리 부동산 가격은 쉽사리 잡히지 않을 것이고 악순환은 반복될 것이다. 반대로 정부의 실정으로 만들어진 현 틈새시장을 투자자들은 위기가 만들어 낸 기회라 생각할 것이다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다

오은석

전문가필진 사진
업무실적 (주)북극성부동산재테크 대표
- Daum 북극성, 부동산재테크 운영자
- 오은석컴퍼니 대표
- 건국대학교 부동산대학원 강사
- 아시아경제신문, 골드메이커 위원
- 한국경제신문, 부동산리더스 위원
- 매일경제신문, 부동산전문 위원
- 중앙일보 조인스랜드, 부동산전문 위원
저서 - 나는 월세받는 직장인이 되기로했다] 메이크원, 2015년 3월
- [월급쟁이를 위한 부동산 경매] 한빛비즈, 2013년 4월
- [내인생의 터닝포인트, 친절한 경매] 중앙일보조인스랜드, 2009년 10월

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