[장용동 칼럼니스트] 미친 강남 집값잡기, 옥좨서는 못 잡는다 장용동 시장전망 2018.02.06 조회수 : 1699 추천수 : 9

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강남 ‘미친 집값’이 논란이다. 불과 3년 전 8억7,000만원대 거래되던 아파트(잠실 주공 5단지 전용 82㎡)가 20억원대를 웃돌면서 강남 재건축 아파트가 전면적으로 폭등세를 보이자 정부 대응은 물론 향후 전망에 관심이 쏠리고 있다. 더구나 강북 등 일부 아파트로 가격 상승이 확대되는 등 점입가경의 상황으로 치닫고 있다. 청와대는 일기쓰듯 일일이 대응하지 않겠다며 애써 태연한 반응을 보이고 있지만 정부는 재건축 연한 확대, 보유세 강화 등 다각적인 대응을 검토 중인 것으로 알려지고 있다. 매물거래 당사자들 역시 정부의 후속조치와 폭등장세 속에 우왕좌왕하는 모습이다. 더구나 봄 이사철이 곧 시작되고 개헌에 이어 지방선거 열풍이라는 변수까지 더해질 경우 강남 주택시장의 방향성은 더욱 예측하기 힘들 전망된다.

◆ 강남 집값 폭등에 강북도 꿈틀, 어디서 왔나 = 지난해 5월 대선 때까지만 해도 강남 주택 가격은 게걸음 장세에 머물렀다. 심지어 새정부의 부동산 정책이 강성으로 흐를 것이라는 심리적 영향까지 가세하면서 되레 냉각되는 게 아니냐는 분위기가 팽배했을 정도다.

하지만 이 같은 흐름은 문재인 새정부가 들어서면서 달라지기 시작했다. 압박 위주의 6.1대책에 이어 8.2 핀셋 정책이 나오면서 본격적으로 얼굴을 바꾸었다. 초저금리에 따른 유동성 장세까지 가세하면서 계단식 상승이 지속되자 이번에는 자금줄을 죄인다는 명분아래 10.24 대책을 통해 주택자금 대출의 고삐를 죄였다.

그러나 규제의 역습을 경험한 강남 주택시장은 ‘누르면 튄다’는 믿음이 강하게 번졌고 이는 시장 전체로 확산되기에 이르렀다. 여기에 결정적으로 기름을 부은 게 다주택자의 양도세 중과 벌칙(?)이다. 정부가 다주택자에 대해 양도소득세를 대폭 올리고 보유세에 대해서도 강화할 것이니 투기꾼으로 몰리지 않으려면 임대등록을 하던지 조기에 팔라고 공개적으로 선언하고 나선 것이다. 이렇게 되자 허접한 수도권이나 지방의 주택을 팔고 알짜 서울의 주택으로 갈아타려는 수요층이 대거 몰렸고 강남 재건축단지가 1차 집중 타깃이 되었다. 강남 아파트 매수자의 55%가 강남 이외 거주자라는 통계가 이를 입증해 준다. 더구나 재건축 초과이익환수 유예가 지난해 말로 끝나면서 부담금이 없는 유리한 재건축 매물은 씨가 말랐고 가격이 천정부지로 치솟게 된 것이다. 여기에 손발이 안 맞는 교육 행정과 서울시의 호재 발표 까지 가세하여 강남 학군수요까지 촉발시킨 결과다.

이번 폭등유발은 여당과 정부가 강남 시장을 너무 아니하게 본 실책 탓이 크다. 투기적 시장을 강하게 압박하면 쉽사리 꺾일 것으로 판단했고 실제로 자금출처조사 정도로 누르면 잡힌다는 자신감이 컸다. 비트코인 거래소 폐쇄 정책에서 보듯이 70~80년대 강성 투기대책이면 충분하다고 가볍게 본 것이다.

◆ 재건축 연한 확대와 보유세 강화, 상승세 멈출 수 있을까 = 강남 주택시장은 수급은 물론 금융, 고령화, 저출산, 소가구, 금리 등 다양한 주택변수가 맞물린 그야말로 고도화된 시장이다. 머니 게임수준의 자산시장으로 변한지 오래다. 섣불리 대응하다보니 더욱 탈이 난 꼴이 된 것이다. 무대책이 최상의 대책이라는 자조적인 얘기가 나돌고 있는 가운데 정부는 추후 내놓을 대응 정책은 대략 2가지 방향으로 요약해 볼 수 있다.

우선 거론되고 있는게 재건축 아파트의 규제이다. 이는 재건축 연한 확대 검토와 안전진단 강화, 분양가 상한제 적용을 가상해 볼 수 있다. 연한을 현행 30년에서 40년, 안전진단 기준을 강화한다는 것은 재건축 사업기간의 연장을 의미한다. 재건축까지 장기간 시간이 소요되어 당장 매수세를 이탈시킬 수 있다. 하지만 새아파트 공급이 줄어드는 역효과를 가져와 중장기적으로 집값이 다시 상승할 수 있는데다 현행기준 적용단지와 비적용 단지의 차별화로 재차 투기적 수요를 몰고 올 가능성마저 크다. 분양가 상한제 적용 역시 기존 단지와 분양가 차이를 유발시켜 또 다른 투기적 혼란이 생길 수 있다. 30년 이상 된 7만가구의 아파트 민원 역시 해결해야 할 과제로 부작용만 속출할 가능성이 높다.

종합부동산세나 기타 징벌적 보유세 강화 등 세제로 시장을 잡는 대안도 본격 거론되고 있다. 종합부동산세 세율 인상이나 별도로 부유세 신설 등을 통해 수요를 이탈시키자는 것이다. 하지만 이 역시 바닥에서는 눈 하나 까딱하지 않는 분위기다. 가격이 수억원대가 올랐는데 수백만원 정도야 껌값이라는 것이다.

지방선거 등을 앞두고 과연 정부가 이를 실현할 수 있을까하는 의문도 제기되고 있다. 이 같은 바닥 정서로 본다면 막가파식 응급대책으로 시장 안정화를 달성하기에는 역부족이다. 거래 절벽 등으로 단기적 안정세를 유지할 수는 있겠지만 중장기적으로 강남은 재차 활화산의 고비를 또 넘어야 할 판이다. 정부는 가수요 잡기에 집중한 노무현 정부의 부동산 정책의 실패를 재차 음미해볼 필요가 있다. 고강도 규제 중심의 주택정책이 시장 실패에 이어 재차 정책 실패를 낳을 확률이 높고 절반의 실패는 이미 경험하고 있다고 봐야 한다.

◆ 시장 정상화, 수급문제 해소가 최선의 대안이다 = 재건축을 조이기보다는 물꼬를 트는 게 중요하다. 지난 2008년 이후 8,000가구에 달하는 대규모 잠실권 주공아파트 재건축이 입주를 맞으면서 3~4년 동안 안정세를 유지해왔던 경험을 되살릴 필요가 있다. 물론 여러 채의 주택을 사두려는 수요를 조절, 분산하는 정책도 병행해야 한다. 하지만 가수요는 집값이 안정되면 자연히 줄어드는 것이 자산시장의 속성이다.

분명한 것은 입지가 양호하고 고급수요층의 선호도가 높은 곳에는 부촌이 형성되기 마련이다. 홍콩이나 뉴욕, 런던 등지도 도심권이나 녹지권역 등에 어김없이 부촌이 형성되고 집값은 평당 수억원대의 초고가를 형성하고 있다. 하지만 일부 사회주의 국가를 제외하고는 서구의 어느 선진국도 이 같은 고급단지, 초고가에 대해 인위적으로 시장을 제압하는 나라는 보기 드물다. 수급과 세금, 금융 등 부동산 시장의 변수를 조절수단으로 삼는 게 일반적이다.

우리의 강남 주택시장 문제는 바로 여기에서 출발한다. 고강도 압박정책을 통해 고급 주택시장을 짓누르는 정책의 오류가 강남문제를 더욱 키우고 있는 것이다.

원론적 해결책으로 돌아가야 한다. 평당 1억원대 아파트가 얼마든지 나올 수도 있다. 이를 충분히 감안해 수급해소에 최대한 역점을 두고 시장을 달래야 한다. 재건축을 풀어 공급을 대폭 늘리되 불로소득은 철저히 환수하는 방향으로 나가는 대안이 더 현실적일 수 있다.

집값 폭등세가 지속되자 일부에서 개헌 음모론(?)까지 제기되고 있다. 헌법 개정에 부동산 소유와 개발에 족쇄를 채울 공개념 조항을 분명하게 넣는다는 것이다. 이를 위해 가격 폭등을 방관하는 것이라는 설까지 나돌 정도다. 이렇게 될 경우 강남 집값을 잡을 수 있을지는 몰라도 외국 자본이 썰물처럼 빠져나가는 등 경제는 파탄으로 이어질 수 있다는 점을 간과해서는 안된다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있을 수 있습니다

장용동

전문가필진 사진
학력 경희대 대학원 졸업(1983.2. 석사학위취득)
영국 케임브리지대학 부동산대학원 유럽
안양대학교 대학원 도시정보공학과 박사과정졸업 (2010.1. 도시정보공학 박사학위 취득)
업무실적 KBS 경제가 보인다 .경제프로그램 진행 MC(1996~1998)
부동산TV "장용동의 이슈진단‘진행MC’(2008.11~2012.11)
SBS-CNBC ‘곽동규의 경제뉴스, 패널(2011.11~현재)
한경TV 장용동 고종완의 부동산 쇼쇼쇼 진행MC(2013~1. 현재)
건주연구포럼 부회장, 주택학회 이사, 주거환경학회 이사(2003~현)
서울시 주거환경정책자문위원, 건축심의개선위원(2008~현재)
경희대 행정대학원 겸임 교수(2009. 9~ 현재)
헤럴드경제 편집국장 역임 (2008.9~2010.3)
헤럴드경제 논설실장 역임(2010.3~2011,4)
헤럴드경제 大기자(2011.4~ 현재)
주거복지포럼 상임이사(2012.12~ 현재)
저서 부동산 누르면 튄다(2006,이지북)
한국의 부촌(2007. 중앙엠엔비),
부동산생존법’(한국경제연구소,2008)
(이하 논문)
경제위기에 따른 주택시장구조변화와 대응주택정책에 관한 비교 분석 연구(2010. 박사학위논문)
위락시설지역 공간및 이용행태에 관한 연구(1983.2 석사학위논문)
주택수급전망 및 신주택상품 개발 방향(2001. 건주포럼)
신도시개발 방향 및 향후 주택정책방안에 관한 연구(2003. 건설광장)
주택시장구조변화에 관한 실증분석(2009.11 주거환경학회) 외 다수

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